退去費用の見積もり届いたけどなんかめっちゃ高い・・・
退去費用って下げられないの？
退去費用は99％ぼったくられているため、下げられます。
この記事を読むことで、私が実際に夫の賃貸の退去費用を下げた実例を紹介しつつ、退去費用を下げる具体的な手順がわかります。
大前提
退去費用とは、退去する際に原状回復にかかる設備の修繕費等をさします。
まず、大前提として、現状回復とは、借りたときの状態に戻すことではありません。
建物は必ず劣化します。
経年劣化や、通常の使用による消耗の修繕費用は賃借人（オーナー）負担となります。
国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にて、明文化されています。
（以下、原状回復ガイドラインと記す）
退去費用をぼったくられたくない方は、原状回復ガイドラインに一度は目を通すことを強くオススメします！
私も自身の賃貸アパートを出る際、退去費用を安くしたいがために食い入るようにガイドラインを読みました（笑）
夫の引っ越しの際は約８万円、私の引っ越しの際は３万円退去費用を下げられました。
（単身赴任のため別居しています）
夫の賃貸住宅の使用状況について
いくら現状回復ガイドラインで賃借人保護されているとはいえ、賃借人の過失・故意によるものについては、賃借人負担となります。（その場合でも耐用年数は考慮されます。）
賃借人過失の具体例
- タバコのヤニ、匂い
- ペットによる傷、匂い
- 落書き
- 引越作業等で生じた傷
上記はあくまで一例で他にもありますので、その他の例を知りたい方は、原状回復ガイドラインをご参照ください。
夫の家は私もよく行っていたのでわかりますが、夫は綺麗好きで週に一度は掃除をしており、クロスや床・洗面・浴室に大きな傷などなく夫の過失・故意による破損はありませんでした。
物件基本情報
家賃 65,000円
入居期間 約5年
築年数 約50年
間取り 1R
専有面積 約40㎡
※物件の特定を防ぐため、おおよその値にしています
具体的に退去費用を下げるための手順
入居中は、きれいに使うことを意識して、掃除は定期的に行いましょう。
ここでは、退去時の見積書を送られてきてからの手順を説明します。
見積書の確認
それでは、実際に夫のもとに管理会社から届いた見積書の中身を見てみましょう。
| 修繕費等内訳明細 | ||||
| 名称 | 数量 | 単価 | 金額 | 備考 |
| ハウスクリーニング | 一式 | 30,000円 | 30,000円 | |
| エアコンクリーニング | 一基 | 13,000円 | 13,000円 | |
| 鍵交換 | 一式 | 15,000円 | 15,000円 | |
| 洋間 部分 壁クロス貼替 | 一式 | 20,000円 | 20,000円 | ※83％貸主負担 |
| 台所 部分 壁クロス貼替 | 一式 | 20,000円 | 20,000円 | ※83％貸主負担 |
| 玄関 部分 壁クロス貼替 | 一式 | 5,000円 | 5,000円 | |
| 値引き金額 | ▲33,200円 | ※上記割合 | ||
| 小計 | 69,800円 | |||
| 消費税 | 6,980円 | |||
| 合計 | 76,780円 | |||
原状回復ガイドラインを読んでいる人ならひと目見てぼったくられていることがわかります。
原状回復ガイドラインの内容を元に、賃借人か賃貸人かどちらの負担が妥当か私がどう判断したかを下記に記載します。
- ハウスクリーニング代…賃借人（借りる人）が通常の清掃を行っていた場合は、賃貸人（オーナー）負担が妥当
- エアコンクリーニング代…喫煙等による臭い等が付着していない限り、通常の生活において必ず行うとまでは言い切れず、賃借人（借りる人）の管理の範囲を超えているので、賃貸人（オーナー）負担が妥当
- 鍵交換代…鍵の紛失、破損等ない場合は、物件管理上の問題と言えるため、賃貸人（オーナー）負担が妥当
- 各種クロス貼替…たばこや落書き等の賃借人（借りる人）の過失がない場合は、賃貸人（オーナー）負担が妥当
以上のことから、私は、すべての修繕費を払う必要はないと考えました。
経年変化、通常消耗…賃料に含まれるため、賃貸人（オーナー）負担
故意、過失がある場合：賃借人の負担
ですが、管理会社ももちろん対策はしています。
次に確認が必要となるのが、契約書の特約です。
特約の確認
管理会社や賃貸人（オーナー）は賃借人がよくわかってないことをいいことに、何でもかんでも賃借人の不利になる条件を記載することがあります。
夫の契約時の特約を確認するとなんと、次のパワーワードが記載されていました…
解約時、畳表替え、障子及び襖の張り替え、シャワーカーテンの取替え、ハウスクリーニング、エアコンクリーニング、鍵交換の費用は借主の負担となります。
契約書一部抜粋
ってことは、見積書の修繕費はすべて借り主負担になるの！？
結論、私は払う必要はないと判断し、実際に夫は1円も払わずに済みました。
特約は無効になるケースがあります。
特約が有効となるのは下記の条件が揃ったときです。
- 管理会社が費用負担について説明し、入居者が内容を認識している
- 特約ページへの捺印
- 借主が負担する範囲と金額が明示されている
多くの場合、この条件を満たしていないでしょう。
実際に、最高裁 平成17年12月16日でもこの条件に沿って判決がくだされています。
特約は無効になるケースがあります。契約書を確認してみましょう。
夫の契約書の場合は、金額が記載されていなかったため、無効である旨を主張しました。
管理会社へ連絡
管理会社とのやり取りは、必ずメールで行いましょう。
電話や直接のやり取りでは記録に残らないからです。
私は大きく下記２点を主張する内容のメールを送付しました。
- 見積もり書の修繕費はすべて、オーナー負担である
- 特約は無効である
参考に実際に管理会社に送ったメールを記載します。
このメールを送付したあと、管理会社から修繕費が0円に変更になった見積書が届きました。
メール本文
管理会社〇〇さま
お世話になります。〇〇に入居していた〇〇です。
解約精算見積書兼精算書の件ですが、国交省の現状回復ガイドラインより、
ハウスクリーニング代、エアコンクリーニング、鍵交換、クロス張替代は「貸主の負担」だと主張します。
契約書の特約については、当方も確認済みですが、無効だと主張します。
特約が有効になるのは以下3点の条件が揃った時だと認識しております。
①管理会社が費用負担について説明し、入居者が内容を認識している
②特約ページへの捺印
③借主が負担する範囲と金額が明示されている
実際に最高裁でも上記の条件に沿って、判決されています。
特約を確認したところ、金額が記載されていませんので、特約は無効だと主張します。
上記の理由より、ハウスクリーニング代、エアコンクリーニング、鍵交換については払う必要がないと考えます。
クロス張り替え代についても、当方の過失による破損はないと認識しています。
通常の使用の範囲内だと判断し、全額貸主の負担だと主張します。
もし、当方の過失による破損部位があり、費用請求する場合は、入居前の状態の写真と、退去時の破損部分の写真を提示願います。
また、追加でお願いが一点ございます。
精算書の金額が妥当かどうか判断したいため、単価や㎡での金額の再提示をお願いいたします。
費用請求する側には説明責任がありますので、”一式”ではあまりに不親切のように思います。
よろしくお願いいたします。
記録を残すために、必ず電話や立ち会いではなくメールでやり取りをしましょう
まとめ
- 原状回復費用の賃借人負担は、賃借人の故意・過失による範囲のみ
- 特約は無効になるケースがある
- 管理会社とのやり取りはすべて記録を残すためにメールで行う
退去費用は高確率でぼったくられます。
しっかり勉強して、払わなくていい費用は払わないと主張しましょう。
注意 何でもかんでも払わなくていいと言うわけではありません。
自分に過失がある場合などは、きちんと費用負担しましょう。
少しでもぼったくられる人が減ることを願って、記録としてこの記事を作成しました。
参考になれば幸いです。
【参考にさせて頂いた情報】
■リベ大の両学長
第305回【ほぼ無料に出来る】賃貸物件の退去費用をとことん安くする方法【お金の勉強 初級編】
リベ大の両学長の動画をきっかけに、退去費用ってぼったくられることが多いんだと知ることができました。
■賃貸トラブルたすけ隊
この方達のお陰で実際に私は退去費用を下げることができました。
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